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Themengebiete zum Immobilienkauf:

(Schenkungen,

vorweggenommene Erbfolge)

- Wohnungskaufverträge

- Erbbaurechtsverträge

- Grundschulden und Hypotheken

- Vorkaufsrechte

Häufig gestellte Fragen:

> Wie lange dauert es bis zur

Eintragung des neuen

Eigentümers im Grundbuch

Bis zur Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch hat der sog. "Vollzug" der Urkunde zu erfolgen. Im Rahmen dessen werden verschiedene Stellen (wie z.B. Finanzamt, Grundbuchamt, Gemeinde usw.) angeschrieben und Erklärungen eingeholt. Auch ist bzgl. der Dauer ausschlaggebend, ob eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen wird. Erfahrungsgemäß ist mit ca. 4 Wochen ab Beurkundung zu rechnen.

> Muss ich persönlich zur

Beurkundung erscheinen?

Nein, das müssen Sie nicht. Sie können sich auch vertreten lassen und den Vertrag nachgenehmigen oder bereits zuvor eine entsprechende Vollmacht erteilen.

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Themengebiete zum Immobilienkauf

Nießbrauch, Wohnungsrecht

Sowohl das Nießbrauchs-, als auch das Wohnungsrecht stellen beschränkte persönliche Dienstbarkeiten dar.

Nießbrauchsrecht

Der in §§ 1030 bis 1067 BGB geregelte Nießbrauch schafft ein gesetzliches Schuldverhältnis zwischen dem jeweiligen Grundstückseigentümer und dem Nießbraucher in Gestalt eines dinglichen Rechts.

Der Nießbrauch wird oft bei der Vermögensnachfolge verwendet, so zum Beispiel, wenn Eltern zu Lebzeiten das bewohnte Eigenheim auf die Kinder übertragen, um ggf. etwaige Schenkungsfreibeträge auszukosten. Im Wege des im Grundbuch einzutragenden Nießbrauchsrecht der Eltern behalten diese sich an der übertragenden Immobilie vor, Nutzungen dieser zu ziehen. Hierdurch kann zum Beispiel abgesichert werden, dass die Eltern durch mögliche Mieteinnahmen im Alter ein Pflegeheim zahlen können. Das Eigentum der Immobilie wurde sodann bereits an die Kinder übertragen (mittelbarer Besitz), jegliche Nutzungen, wie Mieteinnahmen und der unmittelbare Besitz stehen jedoch den Eltern als Nießbraucher zu.

Der Nießbraucher hat nach § 1047 BGB die auf der Sache ruhenden öffentlichen Lasten mit Abschluss der außerordentlichen Lasten zu tragen. Außerordentliche Lasten sind solche, die nicht ständig wiederkehren und nur im Ausnahmsfall anfallen (BGH NJW 1956, 1070). § 1047 BGB ist dispositiv, sodass von dem Inhalt des Gesetzes abgewichen werden kann.

Nach § 1041 BGB obliegt dem Nießbraucher zudem die Pflicht, für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bezug zu sorgen. Ausbesserungen und Erneuerungen liegen ihm nur insoweit ob, als sie zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören. Hiervon kann jedoch abgewichen werden. Nach § 1036 Abs 2 BGB hat der Nießbraucher bei der Ausübung des Nutzungsrechts die bisherige wirtschaftliche Bestimmung der Sache aufrechtzuerhalten und nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft zu verfahren (sog. Erhalungspflicht).

Wohnungsrecht

Das Wohnungsrecht ist in § 1093 BGB geregelt. Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann dieses Recht zugunsten einer Person bestellt werden, welche ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung nutzen können soll.

Ebenfalls kann geregelt werden, dass Pflegepersonen, Familienangehörige oder ständige Lebensgefährten das jeweilige Gebäude oder Wohnungen mit bewohnen dürfen.

Den Wohnungsrecht- Inhaber (Berechtigten) trifft generell die Pflicht, die Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten sowie Ausbesserungen und Erneuerungen durchzuführen, soweit sie zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören.

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- Vorkaufsrechte

Häufig gestellte Fragen- Nießbrauch:

> Wann ist ein Nießbrauchsrecht sinnvoll?

Bei einer Übertragung von selbstgenutzten Immobilien zu Lebzeiten auf die Kinder kann die Eintragung eines Nießbrauchsrechts im Grundbuch sinn voll sein. Der ursprüngliche Eigentümer (oft die Eltern) behalten den unmittelbaren Besitz an dem Eigenheim und können Nutzungen, wie z.B. Mieteinnahmen ziehen. Das Eigentum und der unmittelbare Besitz gehen bereits auf die Kinder über.

> Wer trägt die sodann die laufenden Kosten der Immobilie?

Der Nießbraucher (oftmals die Eltern) haben für den Erhalt der Immobilie zu sorgen und tragen öffentliche Lasten sowie Kosten zur Erhaltung des Hauses.

Häufig gestellte Fragen- Wohnungsrecht:

> Wann ist ein Wohnungsrecht sinnvoll?

Wenn man absichern möchte, dass eine Person ein Objekt bewohnen darf, jedoch nicht die Nutzungen (wie Miete) ziehen soll, kann ein Wohnungsrecht das richtige Instrument sein.

> Welche Pflicht trifft den Wohnungsberechtigten?

Der Wohnungsberechtigte ist verpflichtet, die Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten imd Ausbesserungen vorzunehmen.

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Wohnungsrecht

Unser Team im notariellen Bereich

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Grundschuld

Allgemeines zur Grundschuld

Eine Grundschuld stellt eine bestimmte Form der Kreditsicherheit dar. Es handelt sich dabei um ein dingliches Recht, das in Deutschland häufig zur Absicherung von Immobilienkrediten verwendet wird.

Die Grundschuld ermöglicht es dem Gläubiger, in der Regel einer Bank oder eines Kreditgebers, im Falle von Zahlungsausfällen des Schuldners (des Immobilienbesitzers) auf die betreffende Immobilie zuzugreifen, um seine Forderungen zu befriedigen. Anders als eine Hypothek, bei der das Darlehen direkt mit der Immobilie verknüpft ist, handelt es sich bei der Grundschuld um ein separates Recht, das nicht direkt an das Darlehen gebunden ist. Dies bedeutet, dass der Eigentümer der Immobilie die Grundschuld auch nach der Tilgung des Darlehens behalten kann, es sei denn, es wird eine Löschungsbewilligung ausgestellt.

Die Grundschuld wird in das Grundbuch eingetragen und gibt dem Gläubiger das Recht, die Zwangsversteigerung der Immobilie zu beantragen, um seine Ansprüche zu realisieren, wenn der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Dieses Instrument dient der Sicherheit für Kreditgeber und wird oft in Kombination mit einem Grundpfandrecht verwendet, um die Interessen der Bank oder des Kreditgebers zu schützen.

Arten der Grundschuld

In Deutschland gibt es im Wesentlichen zwei Arten von Grundschulden:

Buchgrundschuld (auch "abstrakte Grundschuld" genannt): Bei einer Buchgrundschuld handelt es sich um eine unabhängige Schuld, die nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden ist. Dies bedeutet, dass die Grundschuld bestehen bleibt, auch wenn das ursprüngliche Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde. Die Bank oder der Kreditgeber kann diese Buchgrundschuld für zukünftige Darlehen oder Kreditverpflichtungen verwenden, ohne eine neue Grundschuld eintragen zu müssen. Die Buchgrundschuld bietet daher eine gewisse Flexibilität für den Kreditgeber.
Briefgrundschuld (auch "konzentrierte Grundschuld" genannt): Im Gegensatz zur Buchgrundschuld ist die Briefgrundschuld an ein bestimmtes Darlehen gebunden und in einem Grundschuldbrief dokumentiert. Dieser Grundschuldbrief ist ein Wertpapier, das den Anspruch des Kreditgebers auf die Grundschuld repräsentiert. Wenn das Darlehen zurückgezahlt wurde, kann der Grundschuldbrief an den Schuldner zurückgegeben oder vernichtet werden. Briefgrundschulden sind weniger flexibel als Buchgrundschulden und erfordern eine aufwendigere Prozedur, wenn sie für neue Kredite oder Kreditverpflichtungen genutzt werden sollen.

Es ist wichtig zu beachten, dass unabhängig von der Art der Grundschuld beide Arten im Grundbuch eingetragen werden müssen, um gültig zu sein und als Sicherheit für den Kreditgeber zu dienen. Die Wahl zwischen Buchgrundschuld und Briefgrundschuld hängt von den Vereinbarungen zwischen den Vertragsparteien und den spezifischen Anforderungen des jeweiligen Darlehens ab.

Themengebiete zum Immobilienkauf:

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vorweggenommene Erbfolge)

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- Erbbaurechtsverträge

- Grundschulden und Hypotheken

- Vorkaufsrechte

- Teilungserklärung

Häufig gestellte Fragen- Grundschuld:

> Was ist, wenn ich den Grundschuldbrief verloren habe?

Wenn Sie den Grundschuldbrief verloren haben, muss ein sog. Aufgebotsverfahren in die Wege geleitet werden. Ein solches nimmt leider viel Zeit in Anspruch.

> Muss eine Grundschuldbestellung notariell erfolgen?

Ja, eine Grundschuldbestellung erfolgt mittels notarieller Beurkundung. Hierfür können Sie ca. 20 Minuten einplanen.

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Grundschuld

Bauträgervertrag

Allgemeines zum Bauträgervertrag

Ein Bauträgervertrag ist ein spezieller Vertragstyp im Bau- und Immobilienrecht. Dabei verpflichtet sich der Bauträger, ein Grundstück zu erschließen und darauf ein Bauvorhaben zu errichten oder zu sanieren. Der Käufer erwirbt durch den Bauträgervertrag typischerweise sowohl das Grundstück als auch das darauf errichtete Gebäude oder die zu sanierende Immobilie. Der Bauträger ist meistens für die gesamte Abwicklung des Bauvorhabens verantwortlich, von der Planung bis zur schlüsselfertigen Übergabe.

Dieser Vertrag regelt alle wesentlichen Aspekte des Bauvorhabens, einschließlich des Kaufpreises, der Zahlungsmodalitäten, der Baubeschreibung, der Fertigstellungstermine und der Gewährleistung. In Deutschland muss ein Bauträgervertrag notariell beurkundet werden, um wirksam zu sein, und bietet dem Käufer eine Reihe von Schutzmechanismen nach dem MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung).

Form des Bauträgervertrages

In Deutschland muss ein Bauträgervertrag notariell beurkundet werden. Dies ist gesetzlich vorgeschrieben, um die Interessen beider Parteien zu schützen, und stellt sicher, dass alle Vertragsdetails rechtlich bindend sind. Die Notarbeurkundung dient der Rechtssicherheit und gewährleistet, dass alle Vertragsparteien über die Tragweite ihrer Erklärungen vollständig aufgeklärt sind und der Vertrag den gesetzlichen Anforderungen entspricht.

Bauträgervertrag und Grunderwerbsteuer

Bei einem Bauträgervertrag in Deutschland fällt Grunderwerbsteuer an. Diese Steuer wird auf den Erwerb von inländischen Grundstücken erhoben, und da der Bauträgervertrag sowohl den Erwerb des Grundstücks als auch die Errichtung oder Sanierung eines Gebäudes umfasst, ist der gesamte Kaufpreis grunderwerbsteuerpflichtig.

Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises. Zu beachten ist, dass die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Wert der Immobilie, also Grundstück plus Gebäude, erhoben wird, sobald der Kaufvertrag unterschrieben und die Auflassung erklärt ist, selbst wenn das Gebäude zu diesem Zeitpunkt noch nicht errichtet wurde.

Der Zeitpunkt der Fälligkeit der Grunderwerbsteuer kann je nach Einzelfall unterschiedlich sein. In der Regel ist sie fällig, sobald das Finanzamt einen entsprechenden Steuerbescheid an den Käufer versendet. Der Notar informiert das Finanzamt über den Abschluss des Kaufvertrages, woraufhin das Finanzamt die Steuer festsetzt und den Steuerbescheid versendet.

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- Erbbaurechtsverträge

- Grundschulden und Hypotheken

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- Teilungserklärung

Häufig gestellte Fragen- Bauträgervertrag:

> Ist ein Bauträgervertrag grunderwerbsteuer-pflichtig?

Ja, da es sich um einen Kaufvertrag handelt, ist der Erwerb grunderwerbsteuerpflichtig.

> Wie ist bei einem Bauträgervertrag der Zahlungsplan gestaltet?

er Zahlungsplan sollte den Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) entsprechen und an den Baufortschritt gekoppelt sein.

Kontakt Notariat:

Bauträger

Teilungserklärung

Allgemeines zur Teilungserklärung

Bei einer Teilungserklärung handelt sich um eine Erklärung des Eigentümers eines Grundstücks, durch die das Eigentum an diesem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die mit dem Sondereigentum an bestimmten Teilen des Gebäudes (in der Regel Wohnungen oder gewerbliche Einheiten) verbunden sind.

Was wird durch eine Teilungserklärung definiert?

Die Aufteilung des Gebäudes: Sie legt fest, welche Teile des Gebäudes Sondereigentum (also individuell genutzt werden können, z.B. Wohnungen oder Ladenlokale) und welche Teile Gemeinschaftseigentum (z.B. das Treppenhaus, der Dachboden oder die Außenfassade) sind.
Die Miteigentumsanteile: Sie beschreibt, zu welchem Anteil jeder Wohnungseigentümer am Gemeinschaftseigentum beteiligt ist. Diese Anteile werden oft in Tausendstel-Anteilen ausgedrückt.
Nutzungsrechte: Sie kann Bestimmungen über Sondernutzungsrechte enthalten, wie zum Beispiel das exklusive Recht, einen bestimmten Parkplatz zu nutzen oder einen Teil des Gartens.
Die Gemeinschaftsordnung: Häufig ist in der Teilungserklärung auch eine Gemeinschaftsordnung enthalten, die die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander regelt, z.B. die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums oder die Durchführung von Eigentümerversammlungen.
Verwaltungsvorschriften: Darunter fallen Regelungen zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.

Form der Teilungserklärung

Die Teilungserklärung muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Sie ist bindend für alle gegenwärtigen und zukünftigen Eigentümer der entsprechenden Miteigentumsanteile. Eine Änderung der Teilungserklärung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen und in der Regel nur mit Zustimmung aller Eigentümer möglich.

Themengebiete zum Immobilienkauf:

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vorweggenommene Erbfolge)

- Wohnungskaufverträge

- Erbbaurechtsverträge

- Grundschulden und Hypotheken

- Vorkaufsrechte

Häufig gestellte Fragen- Teilungserklärung:

> Was ist sog. "Sondereigentum"?

Sondereigentum kann individuell genutzt werden (z.B. Wohnungen, Ladenlokale).

> Wie ist sog. "Gemeinschaftseigentum"?

Treppenhäuser und der Dachboden stellen klassisches Gemeinschaftseigentum dar.

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Teilungserklärung

Grundstückskaufverträge

Allgemeines zu Grundstückskaufverträgen

Grundstückskaufverträge sind rechtliche Vereinbarungen, die den Kauf und Verkauf von Grundstücken regeln. Hier sind einige wichtige Aspekte zu beachten:

Was ist bei Grundstückskaufverträgen zu beachten?

Grundstückskaufverträge müssen notariell beurkundet werden. Dies gewährleistet die Rechtsgültigkeit des Vertrags und schützt die Rechte aller beteiligten Parteien.
Vertragsinhalte: Ein typischer Grundstückskaufvertrag enthält Angaben über die beteiligten Parteien (Käufer und Verkäufer), eine genaue Beschreibung des Grundstücks (einschließlich der Lage und Größe), den Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten und Fristen, sowie etwaige Belastungen oder Einschränkungen, die auf dem Grundstück liegen.
Due Diligence: Vor dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrags ist es üblich, dass der Käufer eine sogenannte "Due Diligence" durchführt. Dies umfasst die Überprüfung der rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten des Grundstücks, einschließlich Grundbuchprüfung, Überprüfung von Baugenehmigungen und möglichen Umweltbelastungen.
Finanzierung und Bezahlung: Die Details der Finanzierung und Bezahlung sind wichtige Bestandteile des Vertrags. Dies kann Zahlungspläne, Hypotheken oder andere Finanzierungsformen umfassen.
Auflassung und Übergang des Eigentums: Die Auflassung ist eine wichtige formelle Erklärung, durch die das Eigentum am Grundstück übertragen wird. In Deutschland erfolgt die Übergabe des Eigentums erst mit der Eintragung im Grundbuch.
Steuerliche Aspekte: Beim Kauf eines Grundstücks fallen in der Regel Steuern an, wie die Grunderwerbsteuer. Es ist wichtig, diese Kosten im Voraus zu berücksichtigen und zu planen.
Risiken und Haftung: Der Vertrag sollte auch Regelungen zu Risiken und Haftungen beinhalten, insbesondere in Bezug auf mögliche Mängel des Grundstücks.
Rücktrittsrechte und Bedingungen: Manchmal können in dem Vertrag Rücktrittsrechte oder Bedingungen festgelegt werden, unter denen der Vertrag aufgelöst werden kann, beispielsweise wenn der Käufer keine Finanzierung erhält.

Jeder Grundstückskaufvertrag ist einzigartig und sollte sorgfältig unter Berücksichtigung der spezifischen Umstände und Anforderungen der beteiligten Parteien ausgearbeitet werden. Es ist immer ratsam, rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen, um sicherzustellen, dass alle Aspekte des Vertrags korrekt und umfassend abgedeckt sind.

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Grundstückskaufvertrag

Übertragungsverträge

Allgemeines zu Übertragungsverträgen

Bei einem Übertragungsvertrag handelt es sich meistens um eine schenkweise Übertragung von Grundstücken/ Immobilien. Oftmals fasst man solche Verträge auch unter dem Aspekt der vorweggenommenen Erbfolge zusammen.

Die vorweggenommene Erbfolge bei Grundstücken ist ein rechtliches Instrument, mit dem Eigentum an Grundstücken zu Lebzeiten des Eigentümers auf die Erben übertragen wird. Dieses Vorgehen bietet mehrere Vorteile und beinhaltet bestimmte Aspekte:

Übertragung des Eigentums: Der aktuelle Eigentümer (meist ein Elternteil) überträgt das Eigentum an einem Grundstück oder einer Immobilie vorzeitig auf seine Erben, oft Kinder oder nahe Verwandte.
Steuerliche Vorteile: Eine der Hauptmotivationen für eine vorweggenommene Erbfolge ist die potenzielle Ersparnis bei Erbschafts- und Schenkungssteuern. In vielen Ländern, einschließlich Deutschland, gibt es Freibeträge für Schenkungen, die alle 10 Jahre genutzt werden können. Dadurch lässt sich die Steuerlast für den Erben bei Einhaltung dieser Fristen verringern.
Erhaltung des Familienvermögens: Durch die frühzeitige Übertragung des Eigentums können Familien sicherstellen, dass das Vermögen innerhalb der Familie bleibt und nach ihren Wünschen verwaltet wird.
Vermeidung von Erbstreitigkeiten: Durch die geregelte Übertragung zu Lebzeiten des Eigentümers können spätere Konflikte unter den Erben vermieden werden, da die Verteilung des Vermögens bereits klar festgelegt ist.
Notarielle Beurkundung: Die Übertragung von Grundstückseigentum muss notariell beurkundet werden, um rechtlich wirksam zu sein. Dies gewährleistet, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt werden.
Vorbehaltsnießbrauch: Oft behält sich der Schenkende ein lebenslanges Wohnrecht (Nießbrauch) auf dem übertragenen Grundstück vor. Dies ermöglicht es dem Schenkenden, weiterhin auf dem Grundstück zu wohnen oder Einkünfte daraus zu erzielen.
Rückforderungsrechte: In manchen Fällen werden Rückforderungsrechte vereinbart, die es dem Schenkenden erlauben, das Eigentum unter bestimmten Umständen zurückzufordern, z.B. wenn der Beschenkte vor dem Schenkenden verstirbt.
Pflichtteilsergänzungsanspruch: Bei einer Schenkung müssen eventuelle Pflichtteilsergänzungsansprüche anderer Erbberechtigter berücksichtigt werden. Diese können geltend gemacht werden, wenn der Wert der Schenkung den Pflichtteil des Erbberechtigten mindert.

Die vorweggenommene Erbfolge ist eine komplexe rechtliche Angelegenheit, die individuell geplant und gestaltet werden sollte, um den Wünschen des Eigentümers und den Bedürfnissen der Erben gerecht zu werden. Es ist ratsam, sich von einem Rechtsanwalt oder Notar beraten zu lassen, um alle rechtlichen Aspekte und möglichen Folgen zu verstehen.

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